Für Immobilienerben · Bratislava und Umgebung
Der Verlust eines nahestehenden Menschen ist schwer. Zumindest den Wert für den Notar erledigen wir für Sie. Geben Sie ein paar Daten ein und wir senden Ihnen innerhalb von 24 Stunden eine Marktbewertung vom Immobilienbüro als Unterlage für das Erbverfahren.
Warum das wichtig ist
Im Erbverfahren bestimmt der Notar den allgemeinen Wert des Vermögens des Erblassers. Die meisten Erben wissen nicht, welchen Betrag sie angeben sollen, und wollen dafür keinen Sachverständigen bezahlen.
Und auf einen Termin wartet man oft Tage bis Wochen. Wenn sich die Erben über den Wert einig sind, verlangt das Gesetz für die Wertbestimmung kein Gutachten.
Die Preise in Bratislava haben sich in den letzten Jahren deutlich bewegt. Ein Betrag aus dem Gedächtnis oder aus einem einzigen Inserat kann weit vom Markt entfernt sein.
Der Wert aus dem Erbbeschluss (uznesenie o dedičstve) wird später beim Verkauf als Ausgabe geltend gemacht. Eine Unterbewertung kann eine höhere Steuer bedeuten.
Bewertung online · 3 Minuten
Während des Ausfüllens sehen Sie, wie Ihr Dokument entsteht. Den Wert ergänzt der Makler nach Prüfung des Grundbuchauszugs (list vlastníctva) und vergleichbarer Verkäufe. Das angefangene Formular merken wir uns, Sie können jederzeit zurückkehren.
Für den Notar
Der allgemeine Wert des Vermögens ist der Preis, der auf dem Markt erzielt würde bei einem redlichen Verkauf, wenn Käufer und Verkäufer informiert und umsichtig handeln.
Die Bewertung eines Immobilienbüros können Sie dem Notar als Unterlage vorlegen. In der Praxis nehmen Notare sie üblicherweise an, wenn sich die Erben über den Wert einig sind. Über den Wert entscheidet der Notar, deshalb enthält das Dokument alles, was er dafür benötigt.
Den Wert bestimmen wir zum Todesdatum des Erblassers, mit vergleichbaren Verkäufen aus diesem Zeitraum. Liegt der Todesfall länger zurück, ist das im Dokument berücksichtigt.
Wenn sich die Erben über den Wert nicht einig sind oder wenn der Notar ein Gutachten verlangt, zum Beispiel wenn ein Minderjähriger an der Vereinbarung beteiligt ist. Dann sagen wir es Ihnen offen und empfehlen einen bewährten Sachverständigen.
Was Sie erhalten
Beispiel · Daten sind illustrativ
Angaben aus dem Grundbuchauszug (list vlastníctva): Katastergebiet, LV-Nummer, Parzelle, Wohnungsnummer und Miteigentumsanteil. Der Notar kann sie leicht mit dem Katasterauszug vergleichen.
Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass es sich um eine Schätzung des Marktwerts zum Todestag des Erblassers als Unterlage für das Erbverfahren handelt, nicht um ein Sachverständigengutachten.
Fläche, Grundriss, Stockwerk, Zustand der Wohnung und des Hauses, Energie und Umgebung. Wenn Sie Fotos haben, verwenden wir sie. Wenn nicht, gehen wir von Ihren Angaben und dem Kataster aus.
Preise ähnlicher Immobilien in der Umgebung aus dem Zeitraum des Todesfalls. Wir stützen uns auf eigene Abschlüsse und auf Marktdaten, nicht auf ein einzelnes Inserat.
Ein klarer Betrag, den Sie beim Notar angeben können, und eine realistische Spanne, in der sich die Immobilie auf dem Markt verkaufen würde.
Unter dem Dokument steht ein konkreter Makler mit Telefonnummer. Hat der Notar eine Frage, ruft er direkt uns an.
Steuer und Gebühren
Ein niedrigerer Betrag spart ein paar hundert Euro beim Notarhonorar. Wenn Sie die Immobilie aber später verkaufen und der Verkauf nicht steuerfrei ist, wird als Ausgabe genau der Wert aus dem Erbbeschluss (uznesenie o dedičstve) angesetzt. Verschieben Sie die Zahlen.
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* Honorar des Notars als Gerichtskommissär nach den Sätzen der Verordnung 31/1993 (2 % bis 3 300 €, danach degressiv bis 0,2 %) plus DPH (MwSt.) 23 %, ohne Auslagenersatz und Gerichtsgebühr; berechnet nur aus dieser Immobilie. ** Steuerpflichtige Differenz = Verkaufspreis minus Wert aus dem Beschluss, ohne weitere Ausgaben. Steuer nach den Sätzen 2026 (19 % bis 43 983 €, dann 25, 30 und 35 %) unter der Annahme, dass Sie keine anderen Einkünfte haben, plus Krankenversicherung 16 %. Orientierungsrechnung, ersetzt keinen Steuerberater. Quellen: Finanzverwaltung der SR, VšZP.
Verkauf einer geerbten Immobilie
Vorbereiten können Sie den Verkauf sofort. Während des Verfahrens lässt sich die Immobilie nur mit Zustimmung des Notars verkaufen, deshalb wird der Kaufvertrag in der Regel erst nach dem rechtskräftigen Erbbeschluss unterschrieben. Bis dahin können wir einen Käufer bereithalten.
Bewertung, Einigung mit den anderen Erben, Räumung, Fotos und Grundriss. Wir ermitteln das Interesse von Käufern.
Reservierungsvertrag oder Vorvertrag zum Kaufvertrag mit der Bedingung, dass das Verfahren abgeschlossen ist. Verkauf während des Verfahrens nur mit Zustimmung des Notars (§ 201 CMP).
Wenn alle Erben auf eine Berufung verzichten, ist der Beschluss sofort rechtskräftig. Andernfalls läuft eine 15-tägige Berufungsfrist.
Kaufvertrag und Eintragung im Kataster. Der Notar schickt den Beschluss innerhalb von 30 Tagen an das Kataster. Die Banken der Käufer wollen in der Regel die Erben im Grundbuchauszug sehen.
Achtung bei 5 Jahren und Vorvertrag. Wenn der Verkauf noch nicht steuerfrei ist, kann ein Vorvertrag über den Verkauf, der innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb geschlossen wird, die Steuerbefreiung aufheben, auch wenn Sie den Kaufvertrag später unterschreiben. Bei knappen Terminen planen wir den Verkauf mit einem Steuerberater. Berechnen Sie Ihren Termin
Nach dem Erbverfahren
Die Bewertung gehört Ihnen und Sie schulden uns nichts dafür. Wenn Sie den nächsten Schritt angehen, beraten wir Sie zu allem, was damit zusammenhängt.
Fotos, Video, Grundriss, gezielte Werbung und Besichtigungen. Bei mehreren Erben koordinieren wir die Unterschriften und die Kommunikation mit allen.
Kostenlose Verkaufsanalyse auf urbanista.sk →Wie viel ist an die Geschwister zu zahlen, wenn einer die Immobilie behält?
Zur Auszahlung der Miterben kann eine Hypothek genutzt werden. Die Angebote der Banken vergleicht für Sie unser Hypothekenspezialist Dávid Kukan.
Wir schätzen die realistische Miete, finden einen Mieter und bereiten den Vertrag und das Übergabeprotokoll vor.
Wir helfen bei Räumung, Reinigung, Ummeldung der Energieversorgung und Schlüsselübergabe. Sie müssen das nicht allein bewältigen.
Wir sind keine Anwälte, können aber oft mit klaren Zahlen und einem gemeinsamen Treffen helfen. Falls nötig, verweisen wir Sie an einen Anwalt oder Mediator. Wie wir helfen
Wenn sich die Erben nicht einig sind
Die meisten Streitigkeiten um eine geerbte Wohnung drehen sich nicht um Paragrafen, sondern darum, wie viel die Immobilie wert ist und wer sie will. Dabei können wir helfen. Wo ein Anwalt nötig ist, sagen wir es Ihnen offen und verweisen Sie weiter.
Ablauf
Sie müssen nichts irgendwohin bringen. Den Grundbuchauszug laden wir selbst herunter.
Immobilientyp, Lage, ungefähre Parameter und Kontakt. Wenn Sie den Grundbuchauszug oder Fotos haben, fügen Sie sie bei.
Wir laden den Grundbuchauszug herunter, prüfen die Eigentumsanteile und Belastungen. Fehlt etwas, rufen wir Sie an.
Die Bewertung mit vergleichbaren Verkäufen und einem klaren Betrag, vorbereitet für den Notar. Sie erhalten sie per E-Mail.
Wenn sich die Erben über den Wert einig sind, führt der Notar ihn im Erbbeschluss an. Hat er eine Frage, steht unser Kontakt auf dem Dokument.
Verkauf, Vermietung oder Auszahlung der Miterben. Wenn Sie uns nicht brauchen, melden wir uns nicht mehr.
Wer die Bewertung erstellt
Gründer von URBANISTA, Immobilienmakler
Bei einer Erbschaft geht es nicht nur um Zahlen. Es geht um Familie, Termine und die Dinge eines nahestehenden Menschen. Deshalb geben wir Ihnen zuerst einen klaren Wert und überlassen die Entscheidung dann Ihnen.
Fragen und Antworten
Verfahren, wer erbt, wann verkaufen, Steuern und Gebühren. Die Antworten stützen sich auf die Gesetze und die Finanzverwaltung, bei den meisten ist die Quelle angegeben. Es handelt sich nicht um Rechts- oder Steuerberatung für Ihren konkreten Fall.
Der Notar als Gerichtskommissär bestimmt per Beschluss den allgemeinen Wert des Vermögens zum Todestag des Erblassers (§ 200 CMP). Das Gesetz definiert ihn als den Preis, der auf dem Markt bei einem redlichen Verkauf erzielt würde, und schreibt dafür kein Sachverständigengutachten vor.
Die Bewertung eines Immobilienbüros können Sie dem Notar als Unterlage vorlegen. In der Praxis nehmen Notare sie üblicherweise an, wenn sich die Erben über den Wert einig sind. Über den Wert entscheidet jedoch der Notar. Wenn er oder einer der Erben auf einem Sachverständigengutachten besteht, empfehlen wir Ihnen einen Sachverständigen.
Ein Sachverständigengutachten erstellt ein gerichtlich bestellter Sachverständiger aus der Sachverständigenliste nach vorgeschriebener Methodik. Es kostet üblicherweise Hunderte Euro und dauert Tage bis Wochen. Es ist vor allem bei Streit über den Wert nötig oder wenn der Notar es verlangt, zum Beispiel wenn ein Minderjähriger an der Vereinbarung beteiligt ist.
Unsere Bewertung ist eine Marktschätzung eines Immobilienbüros auf Basis vergleichbarer Verkäufe. Sie ist kostenlos und kommt innerhalb von 24 Stunden. Auf dem Dokument vermerken wir immer, dass es sich nicht um ein Sachverständigengutachten handelt.
Sie zahlen nichts und unterschreiben nichts. Wir machen das, weil sich ein Teil der Erben später entscheidet, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder die Geschwister auszuzahlen. Dann kommen sie gern zu jemandem zurück, der ihre Immobilie bereits kennt. Wenn Sie uns danach nicht brauchen, ist das völlig in Ordnung.
Zum Todestag des Erblassers (§ 200 Abs. 1 CMP). Deshalb fragen wir im Formular nach diesem Datum und vergleichen Verkäufe aus dem betreffenden Zeitraum, nicht die heutigen Preise.
Die Erben können sich auf den Wert einigen, der Vorteil ist aber meist gering. Das Notarhonorar wird bei Wohnungen in Bratislava zum größten Teil mit dem Satz 0,2 % berechnet, sodass der Unterschied meist im Bereich von Hunderten Euro liegt.
Der Wert aus dem Erbbeschluss (uznesenie o dedičstve) ist bei einem späteren Verkauf jedoch Ihre Ausgabe. Wenn der Verkauf nicht steuerfrei ist, erhöht ein niedriger Wert die steuerpflichtige Differenz, auf die 19 bis 35 % Steuer und 16 % Krankenversicherung gezahlt werden. Sehen Sie sich den Rechner auf dieser Seite an.
Lage und ungefähre Parameter genügen. Den Grundbuchauszug laden wir selbst herunter. Fotos, die Aufforderung des Notars oder ein älteres Sachverständigengutachten helfen, den Wert zu präzisieren, sind aber nicht Pflicht.
Sie müssen nicht über uns verkaufen. Die Bewertung ist an keinen Vertrag gebunden.
Wir arbeiten in ganz Bratislava und in den umliegenden Gemeinden. Bei einer Immobilie anderswo in der Slowakei sagen wir Ihnen innerhalb von 24 Stunden, ob wir sie bewerten können, oder empfehlen jemanden vor Ort.
Nein. Das Standesamt meldet den Todesfall dem Gericht (§ 173 CMP) und das Gericht leitet das Verfahren auch ohne Antrag ein, sobald es vom Todesfall erfährt (§ 174 CMP). Zuständig ist das Bezirksgericht nach dem letzten Wohnsitz des Erblassers.
Das Gericht beauftragt mit dem Verfahren einen Notar als Gerichtskommissär (§ 161 CMP). Den Notar teilt das Gericht nach einem Verteilungsplan zu, die Erben wählen ihn nicht selbst. Als Erstes kontaktiert der Notar in der Regel die Person, die die Bestattung veranlasst hat.
Quelle: Zivilprozessordnung für Außerstreitsachen (CMP) · Slovensko.sk: Lebenslage Todesfall
Der Notar ermittelt die Erben, das Vermögen und die Schulden des Erblassers (§ 175 CMP) und prüft im Zentralregister, ob ein Testament oder eine Enterbungsurkunde existiert. Daten von Banken und aus dem Kataster holt der Notar auch selbst ein.
Bringen Sie die Bestattungsbelege, die Sterbeurkunde, Geburts- und Heiratsurkunden, das Testament (falls vorhanden), Kontoauszüge, Fahrzeugscheine und Belege über Forderungen und Schulden des Erblassers mit. Wenn Sie den Grundbuchauszug oder eine Immobilienbewertung haben, nehmen Sie diese ebenfalls mit.
Das Gesetz legt keine Frist fest. Einfache Verfahren dauern in der Praxis in der Regel 3 bis 6 Monate, komplizierte auch mehr als ein Jahr.
Das Verfahren verlängern ein Streit zwischen den Erben, unbekannte Erben (öffentliche Bekanntmachung mit einer Frist von mindestens 1 Monat), Erben im Ausland, der Aufruf an Gläubiger bei Schulden (mindestens 1 Monat) oder eine überschuldete Erbschaft. Vereinbarungen mit Beteiligung eines Minderjährigen genehmigt heute direkt der Notar im Beschluss, was das Verfahren verkürzt hat.
Nein. Eine Verhandlung wird vor allem bei strittigem Erbrecht, bei der Auseinandersetzung des ehelichen Gesamtguts oder bei einer Vereinbarung mehrerer Erben anberaumt. Erbt ein Alleinerbe, ist keine Verhandlung nötig (§ 191 CMP).
Mit dem Erbbeschluss (uznesenie o dedičstve) bestätigt der Notar die Erbschaft nach Anteilen, genehmigt die Vereinbarung der Erben oder die Vereinbarung über die Überlassung einer überschuldeten Erbschaft an die Gläubiger (§ 203 CMP). Er führt auch den allgemeinen Wert des Vermögens an. Der Begriff „Erbschein“ (osvedčenie o dedičstve) wird seit dem 1. 7. 2016 nicht mehr verwendet.
Die Berufung wird innerhalb von 15 Tagen ab Zustellung eingelegt. Wenn alle Beteiligten in der Verhandlung auf die Berufung verzichten, ist der Beschluss sofort rechtskräftig. Das ist wichtig, wenn Sie schnell verkaufen möchten.
In der Regel nicht. Der Notar schickt den rechtskräftigen Beschluss innerhalb von 30 Tagen ab Rechtskraft an das Kataster, und das Kataster trägt die Erben per Vermerk (záznam) in den Grundbuchauszug ein (§ 21 und § 34 Katastergesetz). Die Eintragung per Vermerk ist gebührenfrei.
Quelle: Katastergesetz
Wenn nach Abschluss des Verfahrens Vermögen auftaucht, das nicht verhandelt wurde, wird es in einem Nachtragsverfahren verhandelt (§ 211 CMP). Die Gerichtsgebühr beträgt darin 1 %, mindestens 10 € und höchstens 250 €.
Quelle: Zivilprozessordnung für Außerstreitsachen (CMP) · AKMV: Gerichtsgebühren ab 1. 4. 2024
Hat der Erblasser kein Vermögen hinterlassen, stellt das Gericht das Verfahren ein (§ 187 CMP). Vermögen von geringem Wert kann das Gericht der Person überlassen, die die Bestattung veranlasst hat (§ 188 CMP). Das Notarhonorar bei eingestelltem Verfahren beträgt 13 €.
Quelle: Zivilprozessordnung für Außerstreitsachen (CMP) · Verordnung 31/1993 über die Notarhonorare
Geerbt wird nach den Erbengruppen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (OZ):
Erbt niemand, fällt die Erbschaft an den Staat.
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (OZ)
Nachkommen nicht ganz. Ein minderjähriger Nachkomme muss mindestens seinen gesamten gesetzlichen Erbteil erhalten, ein volljähriger mindestens die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 479 OZ). Ein Testament, das dies nicht beachtet, ist in diesem Teil ungültig, sofern der Nachkomme nicht wirksam enterbt wurde.
Einen Nachkommen enterben kann man nur aus den Gründen in § 469a OZ, zum Beispiel wenn er dauerhaft kein echtes Interesse am Erblasser zeigt.
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (OZ)
Ja, innerhalb von 1 Monat ab Benachrichtigung durch den Notar, mündlich beim Notar oder schriftlich. Die Ausschlagung kann nicht widerrufen, an Bedingungen geknüpft oder auf einen Teil der Erbschaft beschränkt werden. Nicht ausschlagen kann, wer sich bereits wie ein Erbe verhalten hat (§ 463 OZ).
Wenn die Immobilie einem bestimmten Erben zufallen soll, dient dazu die Vereinbarung der Erben, nicht die Ausschlagung.
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (OZ) · Zivilprozessordnung für Außerstreitsachen (CMP)
Mehrere Erben können vereinbaren, wer was erhält, zum Beispiel dass einer von ihnen die Wohnung übernimmt und die anderen auszahlt. Der Notar genehmigt die Vereinbarung per Beschluss, wenn sie weder dem Gesetz noch den guten Sitten widerspricht (§ 482 OZ). Ohne Vereinbarung bestätigt er die Erbschaft nach Anteilen und die Erben werden Miteigentümer nach Anteilen.
Der finanzielle Ausgleich zwischen den Erben laut Erbbeschluss wird nicht besteuert.
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (OZ) · Finanzverwaltung: durch Erbschaft erworbene Einkünfte
Zuerst wird im Erbverfahren das eheliche Gesamtgut (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) auseinandergesetzt (§ 195 CMP). In der Regel gehört die Hälfte dem überlebenden Ehepartner und nur die andere Hälfte fällt in die Erbschaft. Diese erben die Erben einschließlich des überlebenden Ehepartners.
Ja, aber nur bis zur Höhe des Werts der erworbenen Erbschaft (§ 470 OZ). Sind die Schulden höher als das Vermögen, können die Erben mit den Gläubigern die Überlassung der Erbschaft zur Schuldentilgung vereinbaren, andernfalls ordnet das Gericht die Liquidation an (§ 202 und § 205 CMP).
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (OZ) · Zivilprozessordnung für Außerstreitsachen (CMP)
Die Erbschaft wird mit dem Tod des Erblassers erworben (§ 460 OZ). Während des Verfahrens dürfen die Erben Gegenstände aus der Erbschaft jedoch nur mit Zustimmung des Gerichts, also des Notars, veräußern (§ 201 CMP). Der Kaufvertrag wird deshalb in der Regel erst nach dem rechtskräftigen Erbbeschluss unterschrieben.
Den Verkauf können Sie sofort vorbereiten: Bewertung, Fotos, Einigung mit den anderen Erben und die Suche nach einem Käufer. Mit dem Käufer kann ein Reservierungsvertrag oder ein Vorvertrag zum Kaufvertrag mit der Bedingung des Verfahrensabschlusses unterschrieben werden.
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (OZ) · Zivilprozessordnung für Außerstreitsachen (CMP)
Nach Rechtskraft des Beschlusses ja: Dem Antrag auf Eintragung wird der Beschluss mit Rechtskraftvermerk beigefügt. Die Praxis der Katasterämter kann jedoch unterschiedlich sein, und die Banken von Käufern, die mit Hypothek kaufen, wollen in der Regel die Erben im Grundbuchauszug eingetragen sehen. Den Verkaufstermin planen wir deshalb danach, wer der Käufer ist.
Quelle: Katastergesetz
Die Steuerbefreiung gilt nicht für Einkünfte aus einem Vorvertrag über den Verkauf, der innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb der Immobilie geschlossen wurde, auch wenn der Kaufvertrag erst später unterschrieben wird. Wenn Sie nahe an der 5-Jahres-Grenze sind, unterschreiben Sie den Vorvertrag erst nach deren Ablauf und klären Sie den Termin mit einem Steuerberater.
Quelle: Finanzverwaltung: Steuerbefreiung der Einkünfte aus dem Verkauf
Wird die gesamte Immobilie verkauft, unterschreiben alle Miteigentümer den Kaufvertrag. Jeder kann auch nur seinen Anteil verkaufen, die übrigen Miteigentümer haben jedoch ein Vorkaufsrecht, außer bei der Übertragung an eine nahestehende Person (§ 140 OZ). Ein Anteil verkauft sich schwerer und zu einem niedrigeren Preis als die gesamte Immobilie.
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (OZ)
Nach Abschluss des Verfahrens ja. Während des Verfahrens dürfen die Erben ohne Zustimmung des Notars nur die gewöhnliche Verwaltung vornehmen (§ 201 CMP), klären Sie eine langfristige Vermietung deshalb vorab mit dem Notar. Mieteinkünfte werden besteuert (§ 6 Abs. 3 ZDP), 500 € pro Jahr sind jedoch steuerfrei. Beim Finanzamt müssen Sie sich bis zum Ende des Monats registrieren, der auf den Monat des Vermietungsbeginns folgt, unabhängig von der Höhe der Einkünfte. Auf langfristige Vermietung fallen keine Sozialabgaben an.
Quelle: Zivilprozessordnung für Außerstreitsachen (CMP) · Finanzverwaltung: Steuerbefreiung der Mieteinkünfte · Finanzverwaltung: Registrierung bei Vermietung
Nein. Die Erbschaftssteuer wurde zum 1. 1. 2004 abgeschafft. Eine geerbte Immobilie ist auch kein Einkommen des Erben (§ 3 Abs. 2 Buchst. a) ZDP), die Erbschaft selbst müssen Sie also nirgends erklären. Eine Steuer kann erst beim Verkauf oder bei der Vermietung entstehen.
Quelle: Slovensko.sk: Erbschaftssteuer · Finanzverwaltung: durch Erbschaft erworbene Einkünfte
Zur direkten Linie gehören Eltern, Kinder, Großeltern und Enkel. Dieselbe Regelung gilt auch für den überlebenden Ehepartner. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn seit dem Erwerb der Immobilie durch den Erblasser mindestens 5 Jahre vergangen sind (§ 9 Abs. 1 Buchst. b) ZDP). Die Besitzdauer des Erblassers und Ihre werden zusammengezählt, bei aufeinanderfolgenden Erbschaften auch über mehrere Generationen.
Beispiel der Finanzverwaltung: Eine im April 2023 vom Großvater geerbte Wohnung, die er viele Jahre besessen hat, und die im Mai 2026 verkauft wird, ist steuerfrei.
Quelle: Finanzverwaltung: Verkauf einer geerbten Immobilie · Einkommensteuergesetz (ZDP)
Zur indirekten Linie gehören zum Beispiel Geschwister, Neffen, Nichten, Tanten, Onkel und Cousins. Die Besitzdauer des Erblassers wird nicht angerechnet. Der Verkauf ist erst 5 Jahre nach dem Tag steuerfrei, an dem Sie die Immobilie erworben haben (§ 9 Abs. 1 Buchst. a) ZDP).
Für die Einkommensteuer gilt als Tag des Erwerbs der Todestag des Erblassers, nicht die Rechtskraft des Beschlusses oder die Eintragung im Kataster.
Quelle: Finanzverwaltung: Verkauf einer geerbten Immobilie · Finanzverwaltung: durch Erbschaft erworbene Einkünfte
Besteuert wird die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Ausgaben (§ 8 ZDP). Als Ausgabe gilt der allgemeine Wert der Immobilie laut Erbbeschluss (uznesenie o dedičstve). Hinzurechnen können Sie auch nachgewiesene Kosten, zum Beispiel Reparaturen und Wertsteigerungen, und laut Steuerportalen auch die Provision des Immobilienbüros und Rechtsdienstleistungen. Ein Verlust kann nicht geltend gemacht werden.
Die Steuersätze ab 2026 gelten für die gesamte Bemessungsgrundlage einschließlich Lohn: 19 % bis 43 983,32 €, 25 % bis 60 349,21 €, 30 % bis 75 010,32 € und 35 % über diesem Betrag.
Quelle: Finanzverwaltung: Ausgaben beim Verkauf · Podnikajte.sk: wichtige Zahlen 2026
Auf einen steuerpflichtigen Verkauf fällt die Krankenversicherung an, ab dem 1. 1. 2026 in Höhe von 16 % der steuerpflichtigen Differenz. Sie wird in der Jahresabrechnung der Krankenkasse im folgenden Jahr nachgezahlt. Sozialabgaben fallen beim Verkauf nicht an. Bei einem steuerfreien Verkauf zahlen Sie nichts.
Quelle: VšZP: Beitragssatz ab 1. 1. 2026
Einen steuerpflichtigen Verkauf geben Sie in der Steuererklärung Typ B für das Jahr an, in dem Sie das Geld erhalten haben. Die Erklärung geben Sie ab, wenn Ihre steuerpflichtigen Einkünfte im Jahr 2 983,37 € (Jahr 2026) übersteigen, und zwar auch dann, wenn nach Abzug der Ausgaben keine Steuer anfällt. Die Frist ist der 31. März des Folgejahres, per Mitteilung kann sie bis zum 30. Juni verlängert werden. Ist der Verkauf steuerfrei und haben Sie keine anderen steuerpflichtigen Einkünfte, geben Sie seinetwegen keine Erklärung ab. Miteigentümer versteuern jeweils ihren Anteil.
Quelle: Finanzverwaltung: Pflicht zur Abgabe der Erklärung für 2026
Wert im Beschluss 250 000 €, Verkaufspreis 280 000 €, nachgewiesene Kosten 8 000 €. Seit dem Tod der Tante sind 2 Jahre vergangen, der Verkauf ist also steuerpflichtig.
Die Bemessungsgrundlage beträgt 22 000 €. Hat er keine anderen Einkünfte, beträgt die Steuer bei 19 % 4 180 € und die Krankenversicherung 16 % 3 520 €, zusammen etwa 7 700 €. Mit Lohn kann ein Teil der Differenz in die 25-%-Stufe fallen. Würde der Neffe 5 Jahre ab dem Tod der Tante warten, würde er nichts zahlen.
Quelle: Finanzverwaltung: Verkauf einer geerbten Immobilie · VšZP: Beitragssatz ab 1. 1. 2026
Bei einer Erbschaft entsteht die Pflicht zur Zahlung der Grundsteuer am ersten Tag des Monats nach Rechtskraft des Erbbeschlusses. Die Erklärung wird bei der Gemeinde innerhalb von 30 Tagen ab Entstehen dieser Pflicht abgegeben, nicht erst bis zum 31. Januar (§ 18 und § 99a Gesetz über die kommunalen Steuern). In Bratislava auch über das Bratislava-Konto (Bratislavské konto).
Quelle: Gesetz über die kommunalen Steuern · Bratislava: Grundsteuer
Das Notarhonorar wird aus dem allgemeinen Wert des Vermögens des Erblassers nach Stufen berechnet: 2 % der ersten 3 300 €, 1 % bis 16 500 €, 0,7 % bis 33 100 €, 0,4 % bis 99 500 € und 0,2 % bis 663 800 €. Aus einem höheren Betrag wird nichts mehr berechnet. Das Minimum beträgt 23 €.
Zum Honorar kommen DPH (MwSt.) 23 %, wenn der Notar umsatzsteuerpflichtig ist, sowie Auslagenersatz und Entschädigung für Zeitverlust. Die Erben zahlen es anteilig nach dem, was sie erworben haben. Bei einem außergewöhnlich aufwendigen Verfahren kann das Gericht es um bis zu 50 % erhöhen.
Ja, seit dem 1. 4. 2024 nach dem Nettowert der Erbschaft: bis 3 319 € sind es 10 €, bis 9 958 € 25 € und über diesem Betrag 0,2 %, höchstens jedoch 250 €.
Das Notarhonorar beträgt 880,80 €, mit DPH (MwSt.) 23 % etwa 1 083 €. Die Gerichtsgebühr wäre 0,2 %, also 500 €, gezahlt werden jedoch höchstens 250 €. Zusammen etwa 1 333 € plus Auslagenersatz des Notars. Die Eintragung im Kataster per Vermerk ist gebührenfrei, ein Grundbuchauszug kostet 12 €.
Quelle: Verordnung 31/1993 über die Notarhonorare · AKMV: Gerichtsgebühren ab 1. 4. 2024
Der Antrag auf Eintragung des Kaufvertrags im Kataster kostet 100 €, elektronisch 50 €. Die beschleunigte Eintragung innerhalb von 15 Tagen kostet 300 €, elektronisch 150 €. Dazu kommen die Provision des Immobilienbüros und gegebenenfalls Steuer und Krankenversicherung, wenn der Verkauf nicht steuerfrei ist.
Geht es nur um eine Rechtsfrage und sind die Tatsachen unstrittig, entscheidet direkt der Notar (§ 193 CMP). Sind Tatsachen strittig, zum Beispiel die Gültigkeit des Testaments, verweist der Notar nach einem Einigungsversuch den Erben mit dem weniger wahrscheinlichen Recht darauf, innerhalb einer Frist von mindestens 1 Monat Klage zu erheben. Erhebt er sie nicht, gilt der Streit als zu seinen Ungunsten entschieden (§ 194 CMP). Hier brauchen Sie bereits einen Anwalt.
Ohne Vereinbarung bestätigt der Notar die Erbschaft nach Anteilen und Sie werden Miteigentümer nach Anteilen. Das Miteigentum kann durch Vereinbarung aufgehoben werden, andernfalls auf Antrag eines beliebigen Miteigentümers durch das Gericht (§ 142 OZ). Das Gericht erwägt zuerst die Teilung, dann die Zuweisung der Sache an einen Miteigentümer gegen angemessene Entschädigung und erst zuletzt den Verkauf und die Aufteilung des Erlöses.
Ein Gerichtsverfahren dauert lange und kostet Geld. Deshalb lohnt es sich, vorher eine Einigung zu versuchen.
Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch (OZ)
Bei Familienstreitigkeiten oft ja. Der Mediator leitet das Gespräch, er entscheidet nicht. Eine Vereinbarung aus der Mediation ist schriftlich und verbindlich und kann als notarielle Urkunde oder gerichtlich genehmigter Vergleich vollstreckbar gemacht werden (Mediationsgesetz).
Quelle: Mediationsgesetz
Wir sind keine Anwälte und erbringen keine Rechtsdienstleistungen. Ein Streit um eine geerbte Wohnung ist jedoch oft ein Streit um Zahlen: wie viel die Immobilie wert ist, wie viel jeder bekäme und ob sich jemand leisten kann, die anderen auszuzahlen. Wir erstellen eine neutrale Bewertung für alle, treffen uns mit allen Erben gleichzeitig (auch online) und vergleichen die Optionen mit Zahlen. Ist das Problem rechtlicher Natur, sagen wir es Ihnen offen und empfehlen einen Anwalt, einen Mediator oder das Vorgehen beim Notar.
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